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物管研究

东大物管研究所所长为物管“收费难”寻找破解

点击:时间:2017-10-20

  【南京日报报道】 (实习生 肖晓曦 记者 王健 刘艳青) 新闻提示:本报近日关于小区物管矛盾频发的连续报道,引起读者广泛关注。众市民昨来电认为,物管矛盾频发,关键在收费,难点也在收费。无论是“康怡花园门前垃圾成堆”,还是“尚书公寓电梯停运”,无出其外。昨天,记者再度出击,就相关问题采访了物管专业人士。

  业主与物管的矛盾“剪不断理还乱”。为找寻“收费难”破解之法,记者昨天专程走访了东南大学物业管理研究所所长黄安永教授。

  “收费难”四大成因

  黄教授说,物业管理是个新兴行业,在我市起步较晚。行政型、福利型的房屋管理模式,在许多业主心中“根深蒂固”,一时适应不了由物业公司提供的有偿服务。“花最少的钱,享受最好的服务”,是业主的心愿。而物业管理公司盈利,才是构成服务关系的基础条件。不同的出发点,构成了二者“天敌”般的矛盾。归结起来主要有如下4点:

  首先,开发商前期开发不足,造成很多遗留问题,使得“老子”的账,“儿子”来还。比如卫生间漏水、墙体裂缝等。其次,物业公司自身的服务质量和服务意识有问题。由于物业公司发展较快、门槛较低,招募的部分人员素质不太高。第三,部分业主公德意识不高,挤占公共面积、破坏公共绿地和小区卫生。目前,越来越多的业主开始维权,这是社会进步的表现,但不可否认的是,有些业主实在有“过度维权”之嫌,甚至造成了很多小区物业公司不敢进驻。第四,物业管理法制化至今不健全。目前实施的“物业条例”尚难称得上是一部健全的法规,难以适应物管行业快速发展的需要。随着我国宪法中私有财产得到承认和保护,《住宅法》、《物管法》等与物业管理相关的法律也应早日出台,从而为物业管理纠纷提供更为可行的法律依据。

  “收费难”如何破解

  黄安永教授认为,解决物管收费难可从以下三方面入手。

  第一、解决物业管理费负担过重的问题,物业管理费应与市民的收入水平相适应。外地有一家物管公司做出了“零物业管理费”的承诺,这个承诺不是说物业管理不需要费用,而是用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用,这种做法值得本地借鉴。

  第二、增加物业管理收费的透明度,成立一个权威的仲裁机构。目前,大部分物业问题都反映到消费者协会或投诉部门,但这些组织并不具备判断和鉴定的权威性,而若通过法律诉讼的方式,以现在3到6个月的诉讼受理过程,大部分人都无法耗得起这么长时间。为此,黄教授建议,成立一个权威的仲裁机构,“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。

  其实,很多物业纠纷的缘由并不复杂,有些甚至是因双方的猜忌和不信任而产生的,只要物管和业主能够坐下来,开诚布公地进行沟通和交流,就可以圆满解决,而这一点却往往被许多业主和物管忽视。

  黄教授提醒购房者,优秀的物业管理既可以满足优质的生活环境,也可以使房屋保值、增值,延长它的经济寿命。而要真正做到杜绝物管纠纷,最好的办法就是,在买房前就要关注它的物业管理状况,比如将来的物管公司有无资质、今后会提供哪些服务以及收费标准等。同时还要和开发商签订有关物业管理的约定,把上述物业管理问题都落实在协议中,这样才能真正保护自己的利益。

  收费率91%是这样“炼”成的

  2001年初,金基物业入驻金基公寓和金基唐城。运作4年来,金基公寓的物管费收费率为91%,金基唐城的收费率更是高达98%,远远高出南京市的平均水平。这其中的秘密是什么呢?

  金基物业公司经理、经济师方昌锡说,秘密谈不上,有的只是两条经验:舍得投入和用心服务。据金基物业公司办公室主任张津介绍,金基公寓是房改房,本来不实行物业管理,有人在楼下种菜,有人在家里养鸡,根本没有人愿意交物管费。为彻底改变小区环境,公司出钱将小区空地改成花园,把楼房外立面进行重新粉刷,并在漆黑的楼道里安上了延时灯,小区面貌焕然一新。环境美了,小偷少了,居民逐渐尝到物业管理的甜头,第二年收费率就一下子提高到70%,今年更是达到91%,在老小区里十分罕见。

  金基唐城是商品房项目,业主购房时已经预交了半年的物管费。入驻半年后如何让他们继续“掏腰包”?张津说:“我们服务好了,业主自然会交钱,提高服务品质是我们唯一的选择。”为此,他们在今年10月份,以2500元/月的租金在万科租下了一套住房,安排物业公司的中层和一线骨干轮流居住,亲身体验优秀的物管服务,并运用到自己的工作中去。张津认为,物管也需要投资,把有限的资本投入到为业主服务中去,回报是必然的,也是长期的。

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